Гражданство Турции через покупку недвижимости: разбор от практикующего юриста

Ко мне в офис в Анталии чаще всего приходят с одним вопросом: «Можно ли просто купить квартиру и получить паспорт?» Да, можно — и это самый популярный маршрут программы.

По данным отраслевых аналитиков (CitizenX, 2025), на маршрут через недвижимость приходится около 95% всех заявок на турецкое гражданство, а с момента запуска программы паспорта получили более 13 000 инвесторов с семьями. Но за простой формулировкой «купи на $400 000 — получи гражданство» скрывается процедура, в которой примерно каждая пятая заявка спотыкается о технические ошибки. Разберу маршрут так, как объясняю клиентам на первой консультации — без маркетинга и с цифрами.

Правовая основа: статья 12 Закона № 5901

Инвестиционное гражданство — это исключительный (istisnai) порядок натурализации по подпункту «б» части 1 статьи 12 Закона о турецком гражданстве № 5901 (принят 29 мая 2009 года, опубликован в Resmî Gazete 12 июня 2009 года, № 27256). Важная деталь: сами суммы прописаны не в законе, а в статье 20 подзаконного Регламента (решение Совета министров № 2010/139). Закон лишь даёт президенту право предоставлять гражданство в порядке исключения — конкретные пороги устанавливаются президентскими указами.

Порог по недвижимости в $400 000 установлен Указом Президента № 5554, опубликованным в Resmî Gazete 13 мая 2022 года (№ 31834) и вступившим в силу через месяц — 13 июня 2022 года. До этого, с сентября 2018-го, действовал порог $250 000, а на старте программы в 2017 году требовался $1 млн. В декабре 2023 года Указом № 7938 определение подходящей недвижимости сузили: пустой земельный участок без строения или без оформленного права на этаж (kat mülkiyeti / kat irtifakı) больше не подходит.

Сколько стоит на самом деле

$400 000 — это стоимость объекта, подтверждённая отчётом об оценке лицензированного SPK-оценщика, а не просто цифра в договоре. Сверх этой суммы закладывайте:

налог на переход права (tapu harcı) — 4% от заявленной стоимости (формально 2% покупатель + 2% продавец, но на практике продавец часто перекладывает всё на покупателя);
отчёт об оценке SPK — $300–500;
обязательную страховку от землетрясения (DASK), оборотный сбор (döner sermaye), услуги присяжного переводчика и нотариуса;
государственные пошлины за каждого члена семьи;
юридическое сопровождение.

По моей практике итог выходит на 5–10% выше «ценника» объекта. Дополнительно учтите: с января 2026 года кадастровая база для расчёта ряда налогов была повышена — это влияет на бюджет сделки.

Кейс из практики

Клиент из Казахстана выбрал две квартиры в Анталии по $215 000 каждая. Договорная цена устраивала, но SPK-оценка одной квартиры пришла на уровне $185 000. Суммарно $400 000 не набиралось. Мы успели заменить второй объект до подачи — иначе был бы гарантированный отказ. Это типичная ловушка: ориентироваться надо на оценку, а не на прайс застройщика.

Пошаговый маршрут

1. Налоговый номер и счёт в банке

Получаем ИНН (vergi numarası) — это делается за один день, в том числе по доверенности. Открываем счёт в турецком банке.

2. Выбор и проверка объекта

Проверяем, что объект не использовался ранее для чужой заявки на гражданство (частая причина отказа), что нет обременений и что он расположен вне военных и закрытых зон. Заказываем оценку SPK.

3. Оплата через банковский канал и DAB

С 2022 года оплата идёт только через турецкий банк с конвертацией в лиры и получением справки Döviz Alım Belgesi (DAB). Сумма в DAB, в отчёте об оценке и в ТАПУ должна совпадать с порогом $400 000. С 1 мая 2026 года расчёты по сделкам с недвижимостью проводятся через обязательную «Систему безопасных платежей» (Güvenli Ödeme Sistemi): деньги блокируются банком и уходят продавцу только после регистрации перехода права в кадастре.

4. ТАПУ с трёхлетним обременением

В Земельном кадастре (Tapu Müdürlüğü) оформляется ТАПУ с отметкой о запрете продажи на 3 года (kısıtlama şerhi). Для строящихся объектов с 1 января 2023 года вся сумма должна быть в одном нотариальном договоре обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi), зарегистрированном в кадастре.

5. Сертификат соответствия и ВНЖ

Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата выдаёт Сертификат соответствия (Uygunluk Belgesi) — обычно 4–8 недель. Затем оформляется краткосрочный ВНЖ инвестора.

6. Подача и решение

Заявление подаётся в Главное управление по делам населения и гражданства. С 2026 года биометрию и подачу заявления объединили в один визит. Решение по гражданству занимает 3–5 месяцев после полной комплектации дела. Реальный срок «от ТАПУ до паспорта» для подготовленных заявок — 6–10 месяцев.

Что с объектом после трёх лет

Все три года недвижимостью можно владеть и сдавать в аренду, получая доход, но не продавать. После снятия обременения объект продаётся свободно. Важно: новый покупатель уже не сможет использовать тот же объект для своей заявки. Если продать раньше срока — гражданство аннулируют по статье 31 Закона № 5901 (ложные сведения или сокрытие существенных обстоятельств).

Налоги по аренде и при продаже

Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале 15–40%, для жилой недвижимости есть необлагаемый минимум (47 000 лир за 2025 год). При продаже объекта в течение 5 лет с покупки платится налог на прирост капитала; после 5 лет владения — освобождение.

Когда клиент только присматривается к рынку, я советую заранее обсудить стратегию выхода. Если вы хотите разобрать конкретный объект и его пригодность для программы, имеет смысл получить персональный разбор — например, заказать сопровождение покупки недвижимости под турецкий паспорт . Команда Alim & Partners в Анталии ведёт сделку от выбора объекта до выдачи паспорта.